רובכם בטח שמעתם על השם AirBNB. AIRBNB שינה את הצורה שמליוני תיירים בעולם מבנים את חופשותיהם. הרעיון הוא פשוט, במקום לשלם מאוד דולרים ללילה למלון, אנשים פרטיים משכירים את הדירות שלהם לתיירים במחיר מוזל.
התיירים אוהבים את זה כי כך הם יכולים להרגיש מקומיים במקום אליו הם נוסעים ולא צריכים לשלם סכום עתק עבור השהות שלהם.
המשכירים נהנים מהכנסה נוספת, על פניו Win Win Situation.
האמנם?
רשות המיסים ראתה כי טוב והחליטה להצטרף למסיבה. החלטת הרשות אשר מקבלת גיבוי מלא מביהמ"ש, היא שלא רק שהיא צריכה לקבל נתח מההכנסה אלא מדובר בעסק לכל דבר ועניין. המשכירים מבחינתם מייחסים להשכרה שלהם כאל הכנסה משכירות אך ברגע שמדובר בשכירות לתקופות קצרות (דהיינו תיירים) מדובר בעסק כלכלי לכל דבר ועניין וככזה המשכיר אינו יכול לנצל את מסלולי המס השונים המיועדים לשוכרים למטרות מגורים.
אז מה שיעור המס בהשכרת דירות לתיירים?
קודם כל צריך לקבוע אם מדובר בעסק פעיל או הכנסה פסיבית, כלומר השכרה. ההבדל בין השניים הוא קריטי מבחינת שיעור המס.
על הכנסה מעסק ישנו מס שולי וכמובן שאפשר להזדכות על הוצאות מסוימות לעסק. אם מדובר על הכנסה פסיבית, שיעור המס מתחיל רק ב31%.
על איזה סוג של עסק אנחנו מדברים?
בגדול, אם מדובר על השכרות קצרות טווח, כלומר השכרות לתיירים, אז יש הוצאות נלוות וזמן אשר מושקע בתהליך. בשונה מהשכרה ארוכת טווח שאין התעסקות יומיומית או שבועית.
כמובן שצריך לקחת בחשבון שעל העסק חלות כל ההוצאות שחלות על כל עסק אחר, כגון ביטוח לאומי.
מה עם מע"מ?
לפי החוק, כל חדר שמארחים בו אנשים בתשלום (ההגדרה של מלון) חייב להיות רשום כעסק עצמאי וכל ההכנסות שלו ימוסו.
ההגדרה של בית מלון הוא חדר שמארחים בו 5 אנשים ומעלה. יש גם הגדרה של גודל – לפחות 14 מ"ר של שטח מגורים. כלומר, לא כולל שירותים, מטבח וכו'. ההגדרה הזו היא עבור 2 מיטות בחדר. כל מטה נוספת שנוספת לחדר מוסיפה עוד 4 מ"ר לפחות.
אם החדר או הדירה עומדת בסטנדרטים הללו היא תהיה חייבת במע"מ. מה שצריך לזכור הוא – אם אתם משכירים דירה לתיירים, העסקה גם ככה פטורה ממע"מ. אבל – אם עמדתם בסטנדרטים האלה ואתם חייבים במע"מ, תוכלו לדרוש החזרי מע"מ בגין הוצאות עבור הדירה.
צריך לזכור שאם ההגדרה של מלון לא מתקיימת אז לא נרשמים במע"מ ואין צורך לדרוש מע"מ בגין ההכנסה הזו.
במידה ואתם משכירים דירות לתיירים באמצעות Airbnb ולא מדווחים על ההכנסה, אתם סביר להניח שואלים את עצמכם כרגע – האם Airbnb ידווחו עלי לרשויות בישראל? כרגע זו לא נראית אפשרות סבירה אבל צריך לקחת בחשבון שזה עשוי לקרות מתישהו.
אבל – וזה אבל גדול. במידה ורשויות המס יחליטו "להתלבש" על ישראלים שמכירים דירות דרך האתר, כל מה שהם צריכים לעשות זה להכנס לאתר ולחפש דירות בישראל. כולנו יודעים עד כמה זה פשוט.
כהמלצה אני רק יכול להמליץ לכל מי שחלק מההכנסה שלו כרוכה בהשכרת דירתו לתיירים להיוועץ עם רואה חשבון מומחה אשר מכיר את התחום לעומק.
צריך לזכור שישנם הרבה מאוד רואי חשבון במדינה. ישנם לא מעט תחומים שבהם הם מתמחים החל מהתחדשות עירונית ועד רילוקיישן כך שחשוב שתחפשו רואה חשבון אשר מתמחה בהשכרת דירות לתיירים כיד שיוכל לייעץ לכם באופן הכי נקודתי שיש.
אבי קליין
